Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Marktwertverfahren und dem Substanzwertverfahren zu den drei grundlegenden Methoden, um Vermögenswerte oder Unternehmen zu bewerten. Die drei Ansätze unterscheiden sich vor allem darin, woher die Bewertungsdaten stammen und wie die Bewertung abläuft.
Innerhalb jedes Ansatzes gibt es verschiedene Methoden, die in der Praxis verwendet werden. In diesem Guide schauen wir uns das Ertragswertverfahren genauer an und zeigen dir typische Interviewfragen, die dir dazu begegnen könnten.
Das Ertragswertverfahren ist eine Bewertungsmethode, bei der der Wert eines Unternehmens oder Vermögenswerts auf den zukünftigen Einnahmen basiert, die damit erzielt werden können. Grundlage dafür sind in der Regel historische Finanzdaten, aus denen sich die erwarteten Erträge ableiten lassen. Deshalb eignet sich diese Methode besonders für etablierte Unternehmen mit stabilen und gut planbaren Umsätzen.
Neben der Unternehmensbewertung kommt das Ertragswertverfahren auch in der Immobilienbranche zum Einsatz – etwa zur Bewertung von Objekten mit regelmäßigen Einnahmen wie Bürogebäuden, Wohnanlagen oder Einkaufszentren. Auch bei der Bewertung anderer Investments mit planbaren Erträgen, zum Beispiel Anleihen, wird diese Methode verwendet.
Die zwei am häufigsten genutzten Verfahren innerhalb des Ertragswertverfahrens sind:
Bei der DCF-Methode wird der Unternehmenswert ermittelt, indem man die zukünftig erwarteten Free Cash Flows prognostiziert und mit einem passenden Zinssatz auf den heutigen Wert abzinst. In den meisten Fällen wird dafür der sogenannte Weighted Average Cost of Capital (WACC) verwendet.
WACC = (Cost of Equity × Eigenkapitalanteil) + (Cost of Debt × Fremdkapitalanteil × (1 – Steuersatz)) + (Cost of Preferred Stock × Anteil des bevorzugten Kapitals)
Die DCF-Analyse eignet sich besonders für Unternehmen mit unterschiedlichen Wachstumsphasen oder solchen, die sich noch in der Entwicklung befinden.
Bei dieser Methode wird der Unternehmenswert berechnet, indem man den nachhaltig erzielbaren Jahresgewinn durch eine sogenannte Kapitalisierungsrate teilt. Im Prinzip ist das eine vereinfachte Version der DCF-Methode, allerdings mit der Annahme eines stabilen, kontinuierlichen Wachstums.
„Normalisierte“ Gewinne bedeuten, dass einmalige oder außergewöhnliche Posten herausgerechnet werden, um ein realistisches, dauerhaftes Ertragsniveau zu erhalten.
Der Bewertungsprozess umfasst im Wesentlichen drei Schritte:
Diese Methode eignet sich vor allem für etablierte Unternehmen mit stabiler Geschäftsentwicklung und konstanten Erträgen, da sich historische Daten an dieser Stelle gut für Prognosen nutzen lassen.
Das Ertragswertverfahren zur Unternehmensbewertung basiert auf mehreren zentralen Konzepten. Die wichtigsten schauen wir uns hier an:
Die Kapitalisierungsrate – oft einfach „Cap Rate“ genannt – spielt bei der Capitalization-of-Earnings-Methode eine zentrale Rolle. Sie gibt an, welche jährliche Rendite Investor:innen für ihr eingesetztes Kapital erwarten.
Man nutzt die Cap Rate, um den Jahresgewinn eines Unternehmens in einen Unternehmenswert umzurechnen. Vereinfacht gesagt: Wenn ich eine Rendite von X % will und das Unternehmen jedes Jahr Y verdient, dann darf es maximal Z wert sein.
Ein Beispiel: Wenn jemand eine Rendite von 10 % erwartet und das Unternehmen jedes Jahr 1.000 $ Gewinn macht, ergibt sich ein Unternehmenswert von 10.000 $ (1.000 / 0,10).
Grundsätzlich gilt: Je stabiler die Gewinne eines Unternehmens, desto niedriger die Cap Rate. Höhere Cap Rates spiegeln dagegen ein höheres Risiko oder geringere Wachstumserwartungen wider und hängen daher stark von Marktbedingungen und Risikoeinschätzung ab.
Der NOI ist das jährliche Ergebnis eines Unternehmens oder einer Immobilie nach Abzug aller operativen Kosten – jedoch vor Zinsen, Steuern oder Investitionen. Damit zeigt der NOI, wie leistungsfähig das Geschäftsmodell unabhängig von der Finanzierungsstruktur wirklich ist.
Im Unternehmenskontext entspricht der NOI oft dem EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) oder einem vergleichbar angepassten operativen Ergebnis.
In der DCF-Analyse brauchst du eine sogenannte Discount Rate, um zukünftige Cash Flows auf den heutigen Wert abzuzinsen. Diese Rate bildet nicht nur den Zeitwert des Geldes ab, sondern auch das Risiko, das mit den künftigen Zahlungsströmen verbunden ist.
Die Discount Rate kann auf zwei Arten berechnet werden:
In der DCF-Methode steht der Terminal Value für den Wert aller Cash Flows, die nach dem expliziten Prognosezeitraum anfallen. Er wird meist auf zwei Arten berechnet:
Damit du dich optimal auf dein Finance-Interview vorbereiten kannst, ist es wichtig, typische fachliche Fragen gründlich zu üben. Im Folgenden findest du einige häufige Fragen zum Ertragswertverfahren. Außerdem erklären wir dir jeweils kurz, wie du sie überzeugend beantworten kannst.
Das Ertragswertverfahren basiert stark auf Annahmen zur zukünftigen Geschäftsentwicklung und genau da liegt das Risiko: Je ungenauer die Prognosen, desto unsicherer das Ergebnis.
Auch die Wahl des Abzinsungs- oder Kapitalisierungssatzes kann großen Einfluss haben.
Besonders bei Unternehmen mit unvorhersehbaren Cash Flows, bei Startups ohne verlässliche Gewinnhistorie oder in wirtschaftlich instabilen Zeiten kann diese Methode an ihre Grenzen stoßen.
Eine DCF-Analyse ist wenig sinnvoll bei Unternehmen mit stark schwankenden oder schwer vorhersehbaren Cash Flows – zum Beispiel bei jungen Tech-Startups oder Biotech-Firmen in der frühen Entwicklungsphase.
Auch bei Finanzinstituten ist DCF oft ungeeignet, da dort Schulden und Working Capital ganz anders funktionieren als in klassischen Industrieunternehmen. Das macht die zugrunde liegenden Annahmen schwer anwendbar.
Standardmäßig kommt der WACC (Weighted Average Cost of Capital) zum Einsatz. In manchen Fällen kann aber auch nur der Cost of Equity die bessere Wahl sein, vor allem bei reinen Eigenkapitalbewertungen. Das kommt auf den Aufbau des DCF-Modells an.
Der Unterschied liegt vor allem im Ansatz:
In so einem Fall würde man die Zahlen „normalisieren“, also bereinigen, damit sie ein realistisches Bild vom operativen Geschäft liefern. Typische Anpassungen sind:
👉 Für mehr Beispielfragen zum Ertragswertverfahren, schau dir unser Fragen-Set in der Case-Library an:
Case von
Das Ertragswertverfahren bewertet Unternehmen auf Grundlage ihrer zukünftigen Erträge und nicht anhand von Substanz oder Marktpreisen. Besonders gut eignet sich diese Methode für stabile, etablierte Unternehmen mit verlässlichen und gut planbaren Cash Flows.
Zwei zentrale Verfahren sind dabei die DCF-Analyse, die bei differenzierten Wachstumsannahmen verwendet wird, und die Capitalization-of-Earnings-Methode, die auf gleichbleibendes Wachstum ausgelegt ist. Wichtige Konzepte wie Discount Rate, Cap Rate, Net Operating Income (NOI) und Terminal Value spielen eine entscheidende Rolle, um zukünftige Erträge in einen heutigen Unternehmenswert zu übersetzen.
Da die Methode stark auf Annahmen basiert, ist sie anfälliger für Fehler und weniger geeignet für Startups oder volatile Geschäftsmodelle. In Interviews solltest du zeigen, dass du nicht nur die Theorie beherrschst, sondern auch einschätzen kannst, wann das Verfahren sinnvoll angewendet werden kann und wann es an seine Grenzen stößt.
